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Como consecuencia de la gran diversidad en la oferta inmobiliaria, es necesaria la figura del experto a fin de evitar equívocos. El experto deberá estudiar cada caso en función de su ubicación geográfica, de la tipología del inmueble así como el tipo de inversión, pues no es lo mismo el alquiler, por ejemplo, que la promoción o el desarrollo urbanístico.

Junto con otras inversiones, como, por ejemplo, los fondos de capital riesgo, los activos inmobiliarios son parte de la gestión alternativa, en contraposición con la renta fija y variable, activos financieros tradicionales.

Según la información facilitada hoy por el Banco de España, el Tesoro español ha colocado un total de 3.850 millones de euros en bonos a una rentabilidad más baja que el pasado mes de julio en emisiones similares. La deuda a 15 años se ha vendido con un cupón del 4,541% y ha ascendido a un total de 290 millones de euros, mientras que la deuda a 30 años se ha vendido por un total de 940 millones de euros al 4,777%.

Desde BCN Real Estate hemos mantenido siempre que una inversión inmobiliaria en activos bien emplazados y con un arrendatario solvente, además de unas condiciones contractuales correctas, estará siempre por encima de cualquier otro tipo de acción a medio-largo plazo.

A la rentabilidad obtenida hay que sumar el incremento de valor de las propiedades excepto, evidentemente, aquellas adquiridas en escenarios pre-crisis y que sean vendidas por obligación (o necesidad) al cabo de poco tiempo con la consiguiente pérdida de valor.

En los últimos años anteriores a la llegada de la crisis y de forma errónea, el criterio para invertir en activos inmobiliarios era tan simplista como sumar un diferencial de dos puntos, por decir algo, al interbancario de referencia, es decir, el Euribor.

Así, aproximadamente desde noviembre de 2002 hasta abril de 2006 el Euribor no estuvo en ningún momento por encima del 3%, como puede verse en el gráfico:

Para aquellos que desconozcan la materia, la forma más básica de calcular la rentabilidad de un inmueble arrendado (local, oficina, edificio) es dividir la renta neta anual entre el coste de adquisición:

 

i = Ra / Ca x 100

Donde:
i es la rentabilidad
Ra es la renta anual neta
Ca es el coste de adquisición

 

De la expresión anterior, se obtiene la rentabilidad i en forma de tasa de interés para el primer año. A partir del segundo año, con la variación de las rentas y de los gastos necesarios, la amortización del inmueble, la inflación y otras variables, la tasa i debe de ser recalculada con cálculos más complejos. A pesar de ello, como punto de partida, la expresión detallada más arriba es perfectamente válida.

 

 
Recientemente, el portal idealista.com ha publicado un artículo del que se desprende que los locales comerciales son el producto inmobiliario con más alta rentabilidad.
 
Según el estudio en que se basa dicho artículo, los locales comerciales son la mejor opción en Alicante, Bilbao, Madrid, Málaga, Valencia y Zaragoza; y las oficinas son el producto estrella en Barcelona, Palma de Mallorca y Sevilla.
 
En la siguiente tabla, se puede observar la rentabilidad por tipo y provincia:
 
capital locales oficinas viviendas garajes
Alicante 5,6% 4,0% 3,6% 2,6%
Barcelona 5,2% 5,3% 3,5% 4,3%
Bilbao 7,6% 4,9% 3,7% 2,4%
Madrid 6,0% 5,0% 3,6% 3,2%
Málaga 5,3% 4,3% 3,8% 3,6%
Palma de Mallorca 4,3% 4,9% 3,8% 4,4%
Sevilla 4,7% 6,2% 3,8% 2,5%
Valencia 8,7% 4,1% 3,3% 2,9%
Zaragoza 6,3% 3,5% 3,4% 2,1%
 
fuente: idealista
 
Naturalmente, dado que se trata de valores medios, existen inmuebles que, por su ubicación privilegiada, ofrecerán una rentabilidad menor y otros que, como atractivo, ofrecerán rentabiildades superiores a la media. La aversión al riesgo del comprador determinará el producto elegido para la inversión.
 
Por nuestra experiencia, en BCN Real Estate pensamos que un local comercial en rentabilidad por debajo del 6,00% anual neto no es interesante para el inversor, salvo contadas excepciones. Así nos lo demuestran las últimas operaciones cerradas junto con las negociaciones actuales por otros inmuebles, ya muy avanzadas.